Umowa najmu lokalu może być podstawą do wpisu w księdze wieczystej. Wyjaśniamy, czy taki wpis jest korzystny dla najemcy i wymaga szczególnej formy umowy najmu. Wpisy do księgi wieczystej lokalu kojarzą się przede wszystkim z własnością oraz hipoteką. Dość często spotykane są również wpisy roszczeń o przeniesienie własności wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej w formie notarialnej. Wiele osób nawet nie wie, że umowa najmu lokalu też może zostać wpisana do księgi wieczystej. Takie rozwiązanie jako dodatkowe zabezpieczenie jest mile widziane przez niektórych najemców – przede wszystkim przedsiębiorstwa. Warto zatem wyjaśnić, w jakich okolicznościach umowa najmu lokalu może zostać uwzględniona w księdze wieczystej. Interesująca wydaje się też kwestia korzyści dla najemcy wynikających ze wspomnianego wpisu.
Ujawniona umowa najmu lokalu znajdzie się w dziale III KW
Warto wiedzieć, że możliwość uwzględnienia najmu w księdze wieczystej lokalu wynika bezpośrednio z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Artykuł 16 tego aktu prawnego informuje, że poza prawami rzeczowymi, w księdze wieczystej nieruchomości mogą być ujawniane między innymi prawa najmu i dzierżawy. Takie ujawnienie następuje w dziale III księgi wieczystej. Przed pojawieniem się wpisu dotyczącego umowy najmu, we wspomnianej księdze będzie najpierw widoczna wzmianka o wniosku. Podstawą wniosku do sądu wieczystoksięgowego jest umowa najmu lokalu lub zgoda właściciela na wpis.
Najemca dzięki wpisowi uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie
Zwykle to najemca nalega, aby umowa najmu lokalu była przedmiotem wpisu w dziale III księgi wieczystej. Ma to związek z korzyściami dla najemcy i swoistym zabezpieczeniem prawnym. Jeżeli umowa najmu lokalu zostanie ujawniona w księdze wieczystej, to najem będzie miał pierwszeństwo przed ograniczonymi prawami rzeczowymi, innymi prawami osobistymi oraz roszczeniami, które były podstawą późniejszych wpisów.
Wpis najmu do księgi wieczystej sprawia, że najemca zyskuje prawo skuteczne względem każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Część teoretyków uważa, że jeśli umowa najmu lokalu została ujawniona w księdze wieczystej, to nabywca nieruchomości nie będzie miał prawa do wypowiedzenia wynajmu na podstawie artykułu 678 paragraf 1 kodeksu cywilnego.
Rodzi się oczywiście pytanie, czy właściciel odnosi jakieś korzyści z tego, że umowa najmu lokalu została wpisana do księgi wieczystej. Wydaje się, że korzyścią może być przede wszystkim możliwość zawarcia umowy z perspektywicznym klientem, który traktuje wpis najmu do księgi wieczystej jako warunek konieczny. Warto natomiast pamiętać, że najem wpisany do księgi wieczystej może zniechęcać potencjalnych nabywców lokum.
Wpis nie wymaga aby umowa najmu lokalu była notarialna …
Ważne pytanie związane z wpisem wynajmu do księgi wieczystej dotyczy również formy umowy. Chodzi o to, czy ujawnienie wspomnianego prawa osobistego w KW wymaga, aby umowa najmu lokalu miała formę notarialną. Artykuł 32 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że umowa najmu lokalu będąca podstawą wpisu do KW powinna mieć podpisy poświadczone przez notariusza. Jeżeli zaś podstawą wpisu będzie oświadczenie właściciela lokalu o zgodzie na ujawnienie najmu w księdze wieczystej, to obowiązuje identyczny wymóg dotyczący jednego podpisu.