Posiadanie mieszkania, które wynajmujemy innym, to od kilku lat jedna z najpopularniejszych form lokowania nadwyżek kapitału. Duża w tym zasługa zarówno niskich stóp procentowych, które zniechęcają do trzymania pieniędzy w banku, jak i rosnącej popularności wynajmu jako alternatywy do zakupu mieszkania na własność.
Co jednak zrobić, wiedząc, że osób, które wpadły na taki sam pomysł, jest coraz więcej? Jednym z rozwiązań jest remont, który sprawi, że najemcy wybiorą właśnie naszą nieruchomość. Ile kosztuje taki remont? Jak go sfinansować?
Mieszkanie na wynajem to przede wszystkim inwestycja na lata
Warto o tym pamiętać, szczególnie jeśli dopiero zaczynamy swoją „przygodę” z wynajmem. Bardzo istotne w tej inwestycji jest to, o jakie mieszkanie chodzi. Czy jest ono naszą własnością i zostało np. odziedziczone w spadku, czy może zostało kupione na kredyt z myślą o zarabianiu na różnicy: czynsz od najemcy minus rata kredytu?
Ogromne znaczenie mają również położenie oraz metraż. Szczególnie w dużych miastach mieszkania w dobrych lokalizacjach cieszą się większym zainteresowaniem niż te na obrzeżach. Metraż determinuje z kolei potencjalnego klienta na wynajem. Kawalerki to domena singli, małe 2 pokoje ok. 40 m2 są wybierane przez pary, większe – powyżej 50 m2 – chętnie wynajmują rodziny z dzieckiem.
Jak widać mieszkania i ich potencjał mogą być różne. Dlatego planując remont, musimy dokonać chociażby prostej kalkulacji, zadając sobie proste pytanie: ile muszę zarobić na mieszkaniu, aby po odjęciu swoich kosztów (ewentualna rata kredytu, koszty remontu) zarobić co miesiąc określoną kwotę? Dopiero wówczas można myśleć o remoncie.
Ile kosztuje remont mieszkania?
Oczywiście remont to pojęcie bardzo szerokie. W jego zakres mogą wchodzić m.in.:
- delikatne odświeżenie mieszkania polegające głównie na malowaniu, wymianie oświetlenia, drobnych naprawach,
- remont średni np. uwzględniający malowanie, zmianę oświetlenia, drobne naprawy i odnowienie kuchni oraz łazienki, na które dużą uwagę zwraca większość najemców,
- remont generalny – począwszy od układania podłóg, przez położenie glazury, nową armaturę, pełne malowanie aż po zakup sprzętu AGD: kuchnia gazowa/indukcyjna, lodówka, zmywarka, kuchenka mikrofalowa, czajnik.
Dla ułatwienia dodamy, że ekipy remontowe na potrzeby wycen posługują się ceną za remont 1 m2. Z reguły im większe mieszkanie, tym cena ta spada, ale uśredniając, możemy przyjąć 600 zł za 1m2. Przy mieszkaniu ok. 40 m2 – czyli najbardziej poszukiwanym przez pary – możemy mówić o kwocie ok. 25 tys. złotych za remont.
Czy to dużo? I tak i nie. W porównaniu z wartością mieszkania może nieszczególnie, ale jako jednorazowy wydatek już owszem. Oczywiście gruntowny remont jest ostatecznością i wykonujemy go w przypadku zakupu mieszkania w bardzo złym stanie, które faktycznie go wymaga. W większości przypadków, aby uzyskać pożądany efekt, wystarczy nam remont średni za ok. 10 000 zł, który nada mieszkaniu nowego blasku. Oczywiście o ile mamy czas i umiejętności, część prac możemy wykonać samodzielnie, zmniejszając ostateczny koszt prac ekipy remontowej.
Mieszkanie na wynajem ma być przede wszystkim czyste i funkcjonalne. Bardzo często drobne usprawnienia wykonane przez fachowców czynią je przytulnym i uniwersalnym. Właśnie taki jest cel inwestycji – potencjalny najemca, wchodząc do naszego mieszkania, powinien poczuć się trochę jak w domu. Uważajmy jednak, aby zbyt kosztowny remont, który zrobi na najemcach wrażenie, nie odstraszył ich wysokością czynszu za wynajem, która mocno wzrośnie po uwzględnieniu jego kosztów.
Pozostaje nam jeszcze kwestia sfinansowania remontu. Nie mając oszczędności, wydatek rzędu 10 000 zł możemy sfinansować np. za pomocą pożyczki na dowód od hapipożyczki. Ile będzie nas ona kosztować?
Udzielona kwota pożyczki to 10 000 zł. W przypadku okresu spłaty wynoszącego 36 miesięcy miesięczna rata to 319,78 zł. Na przykładzie widać, jak stosunkowo niewielkim kosztem (320 zł miesięcznie) możemy poprawić stan naszego mieszkania.
Wynajem mieszkania przestaje być traktowany jako zło konieczne
Rynek nieruchomości się zmienia. Coraz więcej najemców traktuje wynajem mieszkania jako alternatywę dla jego zakupu. Zapewnia on większą elastyczność i swobodę w podejmowaniu decyzji. Możemy przenieść się do innego miasta np. w poszukiwaniu pracy. Jakby tego było mało, coraz więcej korporacji opłaca takie mieszkania z myślą o pracownikach, którzy są na tzw. kontraktach. Ostatnie dwa lata to również okres, w którym wiele firm przeszło na pracę zdalną, co sprawiło, że dla wielu osób mieszkanie nagle stało się nie tylko domem, ale też biurem.
I właśnie w takich momentach, gdy najemcy spędzają w mieszkaniu wiele godzin, szczególnie docenią oni jego czystość i funkcjonalność. Dla większości z nich nie będzie problemem zapłacić za wynajem nieco więcej, aby mieć ten przywilej.
Mieszkanie po remoncie ułatwia znalezienie najemcy i uzyskanie wyższego czynszu
Pierwsze wrażenie jest najważniejsze – również w przypadku najmu mieszkania. Będąc właścicielem mieszkania, nawet po lekkim remoncie zwiększamy swoje szanse na wynajęcie go w wyższej cenie. Trafiamy tym samym do nieco innej grupy klientów, dla których zapłacenie np. 500 zł więcej za mieszkanie świeżo po pracach remontowych nie będzie stanowiło problemu. Już na etapie prezentowania swojej oferty na portalach z ogłoszeniami możemy podkreślić, że mieszkanie jest po remoncie i do ogłoszenia dołączyć dobrze wykonane zdjęcia.
W dłuższej perspektywie okaże się też, że remont wykonany z pomocą pożyczki
np. od wspomnianej już hapipożyczki, był doskonałym rozwiązaniem, które po
jej spłacie będzie źródłem jeszcze większych zysków z najmu.