Umowy o roboty budowlane są regulowane przepisami Kodeksu Cywilnego. Ma to związek z faktem, że są one zaliczane do kategorii umów cywilnoprawnych. Wbrew obiegowej opinii kontrakty tego typu zawiera się nie tylko w przypadku budowy domów, ale także przy realizacji wszelkiego rodzaju remontów czy przy budowie innych obiektów budowlanych – także tych podziemnych. Jak powinna być skonstruowana umowa o roboty budowlane? Czym ona się różni od umowy o dzieło?
Umowy o roboty budowlane reguluje XVI Tytuł Kodeksu Cywilnego – są to artykuły od 647 do 658. Podpisując tego typu kontrakt, wykonawca zobowiązuje się zgodnie z art. 647 do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor z kolei zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W zasadzie umowa o roboty budowlane niewiele różni się od umowy o dzieło – w obu przypadkach liczy się bowiem efekt powierzonych czynności. To, co odróżnia te umowy to skala i wymogi o formalnym charakterze, a związane z samym zawarciem umowy a potem z jej wykonaniem. W przypadku umów o roboty budowlane do dokumentowania wykonywanych prac służy dziennik budowy, w proces wykonywania umowy zaangażowanych jest szereg osób, od których wymaga się określonych kwalifikacji jak projektanci, kierownik budowy czy inspektor nadzoru inwestorskiego. Do tego mamy zbiór różnych przepisów, norm które mają związek z wykonywaniem prac budowlanych.
Forma i przedmiot umowy o roboty budowlane
Jak już wcześniej zostało wspomniane – umowa o roboty budowlane nie dotyczy wyłącznie budowy nowego domu, ale także wszelkich prac związanych z szeroko rozumianym “obiektem”. W ramach tej umowy mogą być prowadzone remonty, jak i powstawać konstrukcje naziemne lub podziemne. Ważne jednak, aby całość była wykonana zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej. Zaleca się jednak, zwłaszcza przy bardziej skomplikowanych realizacjach, aby opracowanie takiego kontraktu skonsultować z prawnikiem lub wręcz mu powierzyć. Niejednokrotnie zdarzały się bowiem sytuacje, że strony samodzielnie przygotowywały umowę między sobą, a poprzez brak odpowiedniej wiedzy i doświadczenia umowa krzywdziła jedną ze stron, a czasem zawierały wiele błędów prawnych. Pamiętajmy, że umowy cywilnoprawne mają na celu zabezpieczenie interesu stron, w możliwie jak najbardziej kompleksowym zakresie, a im bardziej zaawansowane przedsięwzięcie, tym umowa o roboty budowlane może być bardziej skomplikowana. Niezależnie od tego, czy jesteśmy inwestorem czy wykonawcą robót budowlanych – konsultacja z prawnikiem może pomóc nam uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji.
Treść umowy i koszty sporządzenia
Koszt sporządzenia umowy o roboty budowlane jest uzależniony od skali przedsięwzięcia a także od stopnia skomplikowania samej umowy. W przypadku remontu niewielkiego mieszkania – powinniśmy liczyć się z wydatkiem rzędu od kilkuset złotych. W przypadku większych inwestycji, np. przy budowie budynków wielomieszkaniowych, obiektów komercyjnych lub o charakterze użyteczności publicznej – stosuje się umowy znacznie bardziej precyzyjne, rozbudowane z wieloma dodatkowymi klauzulami, a więc skonstruowanie ich jest odpowiednio droższe. W takiej sytuacji powinniśmy liczyć się z wydatkiem od 2-3 tysięcy złotych. Kontrakty te jednak opiewają zwykle na setki tysięcy, a często miliony złotych. W skali całego przedsięwzięcia, koszt przygotowania lub konsultacji umowy z prawnikiem jest stosunkowo niewielki, a w zamian daje poczucie bezpieczeństwa.
Każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać w swojej konstrukcji wyszczególnione strony umowy, a także precyzyjnie wskazany przedmiot umowy oraz termin w jakim czasie przedmiot umowy powinien zostać wykonany. Czasem zakres prac powierzonych wykonawcy obejmuje nie tylko roboty budowlane, ale także przeprowadzenie procesu oddawania obiektu do użytkowania (straż pożarna, Sanepid, PINB itp.). W umowie jedną z ważniejszych kwestii jest określenie wynagrodzenia, jakie inwestor zobowiązuje się zapłacić wykonawcy prac. To od stron zależy, czy wynagrodzenie będzie ryczałtowe czy kosztorysowe, a także w jaki sposób będzie wypłacane – czy za zakresy prac czy za prace wykonane w jakimś okresie lub w kolejnych okresach. Umowa o roboty budowlane w myśl art. 649 KC może zawierać również odniesienie do gwarancji zapłaty wynagrodzenia. Gwarancją zapłaty może być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, która zabezpiecza interesy wykonawcy przed nieuczciwym inwestorem. Najczęściej jednak, to inwestorzy wymagają od wykonawców gwarancji dobrego i terminowego wykonania, co jest regulowane właśnie umową o roboty budowlane.
Niezależnie od tego, którą stroną umowy jesteśmy – konsultacja umowy o roboty budowlane z prawnikiem jest zawsze dobrym rozwiązaniem. Nie bez przyczyny panuje pogląd, że wszelkie umowy spisuje się na czas wojny. Umowy często leżą w przysłowiowej „szufladzie”. Ale świadomość, ze taka umowa dobrze zabezpiecza interesy jest bezcenna. Czasem jednak trzeba z umową ruszyć „na wojnę”, a wówczas dobrze skonstruowany kontrakt może pomóc uniknąć wielu kłopotów.
Wsparcia merytorycznego udzielił Nwlegal.pl
Polecamy:
–GPS dla transportu chłodniczego – co musisz wiedzieć?