Od lat krąży powiedzenie, że najlepszy czas na inwestowanie w nieruchomości był dwadzieścia lat temu, a drugi najlepszy czas to teraz. Pokazuje to zatem, że od wielu już lat nieruchomości stanowią dość stabilną formę inwestycji kapitału. Jeśli ktoś zakupił mieszkanie czy działkę choćby 15 lat temu to dziś może cieszyć się bardzo wysoką stopą zwrotu w zależności od konkretnej lokalizacji. Pojawia się tutaj jednak zasadnicze pytanie dotyczące rodzaju nieruchomości w jakie najlepiej jest inwestować, a zatem czy optymalnym rozwiązaniem są działki czy też mieszkania. Oczywiście jak to zwykle bywa, obie opcje mogą mieć swoich zwolenników i przeciwników, lecz rozkładając tę kwestię na czynniki pierwsze może się okazać, że jeden rodzaj nieruchomości ma tutaj pewną przewagę.
Plusy mieszkania jako inwestycji
Decydując się na zakup mieszkania czy kilku mieszkań pod inwestycje można oczywiście osiągać stałe przychody, a zatem daje to podwójny zysk. Z jednej strony sama wartość mieszkania wzrasta z upływem czasu, a jednocześnie wynajmując je na stałe przez lata możemy po pewnym czasie odzyskać środki zainwestowane w jego zakup wciąż będąc jego właścicielem i dalej czerpiąc korzyści. Ponadto, mieszkania, szczególnie te o średnim lub małym metrażu w nowoczesnym budownictwie, są dość chodliwym towarem na rynku wtórnym co tym bardziej przekłada się na stabilny wzrost cen. Jednocześnie, jeśli pojawi się nagła potrzeba uwolnienia zainwestowanego kapitału można dość szybko znaleźć na nie klienta. Jeszcze inna formą czerpania korzyści z mieszkania jest jego podział lub wynajem na pokoje. Często jest to sposób maksymalizacji potencjału mieszkania względem dochodów, które może generować.
Minusy mieszkania jako inwestycji
Należy pamiętać, że mieszkanie generuje stałe koszty utrzymania choćby w postaci podstawowego czynszu. Nie zawsze jednak właściciel mieszkania może liczyć na stałe przychody z najmu. Jest kilka powodów takiego stanu rzeczy, między innymi:
- Problemy z popytem – specyfika każdego mieszkania jest inna ze względu na lokalizację, metraż, rozkład czy koszty najmu. Może się okazać, że w danym momencie nie ma chętnych na konkretne mieszkanie. Ponadto, popyt uzależniony jest również od wielu zewnętrznych czynników rynkowych czy nawet społecznych lub politycznych.
- Problemy finansowe najemcy – mogą one mieć charakter przejściowy lub stały. Wówczas najemca reguluje jedynie część należności w danym miesiącu, a te po pewnym czasie się piętrzą. Rozwiązanie umowy w takiej sytuacji oznacza ponowne poszukiwania najemcy, a to oznacza, że jakiś czas mieszkanie może stać puste. Z tego względu, niektórzy wynajmujący decydują się pójść najemcom na rękę i czekają na uregulowanie wszystkich należności nawet długimi miesiącami lub latami.
- Świadome unikanie regulowania należności przez najemców – oczywiście nie można od razu zakładać, że osoba korzystająca z mieszkania będzie świadomie stosować takie praktyki. Trzeba jednak mieć ten aspekt na uwadze, gdyż takie przypadki są również powszechnie znane. Można się częściowo zabezpieczyć przed taką sytuacją odpowiednio dobierając najemców czy też podpisując odpowiednia umowę najmu.
Jeszcze inna sprawą generującą koszty dla właścicieli mieszkań jest konieczność przeprowadzania remontów czy napraw. Bywają również przypadki, w których najemcy w ogóle nie dbają o miejsce, w którym mieszkają co powoduje, że po kilku latach użytkowania mieszkanie wygląda jakby nie widziało remontu przez dwie dekady. Koszt remontu może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych, co znacząco uszczupla, a czasami wręcz niweluje cały roczny zysk z najmu. Oprócz kwestii finansowych należy również pamiętać, że wynajmując mieszkanie możemy napotkać szereg problemów wynikających z nieprawidłowego zachowania najemcy.
Plusy działki jako inwestycji
Podstawowym atutem działki jako inwestycji jest to, że nie trzeba się nią w ogóle zajmować. Jest to szczególnie ważne w przypadku inwestora, który na co dzień zajmuje się różnego rodzaju przedsięwzięciami biznesowymi. Taka osoba nie ma czasu zajmować się nieruchomością, w którą inwestuje. W przypadku wydzierżawienia ziemi rolnej potencjalny zakres problemów jakie mogą wyniknąć w trakcie jej użytkowania jest znikomy w porównaniu do problemów związanych z mieszkaniem. Kolejnym plusem działek jako inwestycji jest to, że ich ceny są często dużo wyższe niż ceny mieszkań w mniejszych czy średnich miastach. W ten sposób, wzrost wartości działki o kilka procent może stanowić pokaźną sumę, a należy pamiętać, że przez dekadę wartość działki może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Działki mogą zatem wygenerować spory zwrot z inwestycji przy minimalnym zaangażowaniu inwestora.
Minusy działki jako inwestycji
Podstawową sprawą w tym przypadku jest niestabilność systemu prawnego. Co jakiś czas zmieniają się przepisy w prawie lub lokalne przepisy co może wpłynąć bezpośrednio na charakter działki i sposób jej zagospodarowania. Może się zatem okazać, że nie da się zmienić przeznaczenia działki, lub zostanie ona objęta pracami związanymi z inwestycjami gminnymi. Kolejną kwestią jest to, że największy zwrot z inwestycji dają drogie działki w bardzo dobrej lokalizacji lub tez te o sporych rozmiarach. Należy jednak pamiętać, że ich cena wyjściowa już będzie bardzo wysoka, a więc jest to inwestycja nieco mniej przystępna. Jeszcze inną kwestią jest to, że znalezienie klienta na dużą działkę jest zadaniem dość wymagającym, a więc zwrot z inwestycji, choć pokaźny, może nie zawsze być możliwy kiedy inwestor akurat potrzebuje uwolnić zainwestowane środki.
Podsumowując powyższą dyskusję, należy stwierdzić, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na postawione w tytule pytanie. Wybór zależy bowiem od specyfiki danego inwestora, jego portfela, skłonności do podjęcia ryzyka, profilu działalności czy wielu innych indywidualnych czynników. Ponadto, istotny wpływ może również mieć lokalizacja nieruchomości, w które inwestujemy. Ważne jest jednak, aby odpowiednio rozparzyć każdy zakup, a to wymaga poświęcenia odpowiedniej ilości czasu i zaangażowania. Osoby zajęte własnymi sprawami zawodowymi nie zawsze są w stanie wygospodarować ten czas. Idealnym wyjściem może zatem być skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego pośrednika nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że w tej branży jest dość intensywna konkurencja co wymaga odpowiedniego przeglądu rynku. Szukając na przykład biura nieruchomości w Koninie, który jest raczej średniej wielkości miastem możemy napotkać kilkadziesiąt agencji nieruchomości o zróżnicowanym profilu, doświadczeniu czy modelu działania. Biorąc wszystkie kwestie pod uwagę należy wybrać odpowiedniego agenta nieruchomości, który będzie odpowiadał naszym subiektywnym oczekiwaniom. W ten sposób, raz poświęcony czas może zaowocować szeregiem korzystnych i bezpiecznych inwestycji.
– Materiał zewnętrzny